موارد و اقدامات قانونی جهت الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات
《دیدبان مسجد سلیمان 》یڪی از متداول ترین دعاوی ملڪی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است ڪه معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید.
به طور معمول اینگونه است ڪه فروشنده ملڪی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می ڪنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود؛ اما فروشنده گاهی از تنظیم سند امتناع ڪرده و اینجاست ڪه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می گردد.
نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینڪه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.
قولنامه حاوی یک تعهد و قول است.
هنگامی ڪه خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نڪرده‌اند، قراردادی منعقد ڪرده و در آن، دو طرف تعهد می‌ڪنند؛ معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.
این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
موضوع مهم، این است ڪه سند مورد نظر، اثبات‌ڪننده وقوع معامله و مالڪیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.
به این معنا ڪه تا زمانی ڪه فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نڪرده است،
نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد ڪنند.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند:
▪️احراز مالڪیت خوانده:
از طریق استعلام ثبتی
▪️احراز مالڪیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات صورت می گیرد.
▪️احراز تأدیه قسمتی از ثمن(پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حڪم:
در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
▪️احراز انجام معامله و قرارداد:
از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود.
▪️احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
▪️تحقیق درباره مورد معامله:
اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت ڪننده مقدم، حڪم به الزام به انتقال داده شود.
▪️توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
▪️انجام هر گونه تحقیق و اقدامی ڪه برای ڪشف حقیقت لازم باشد.
? ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار:
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز ڪه به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل میشود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲؛ ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی ڪه عرفاً و قانوناً باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذڪر شده و چه ذڪر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.نحوه اجرای حڪم صادره در صورت امتناع فروشنده:
پس از صدور حڪم قطعی، خریدار باید اجرای حڪم را از واحد اجرای احڪام درخواست ڪند.
حڪم اجرایی به محڪوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ میشود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حڪم را اجرا نڪند، خریدار مجدد به واحد اجرا مراجعه می‌ڪند.
دایره اجرا به دفترخانه‌ای ڪه مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام ڪند، اطلاع می‌دهد ڪه پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام ڪند.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احڪام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌ڪند:
«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌ڪند.»
نڪته:
مأمور اجرا صرفاً به مندرجات حڪم عمل می‌نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حڪم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود ڪه از آثار حڪم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
